УДК 347.214:347.44

ОТНОШЕНИЯ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ОБЪЕКТ ЧАСТНОПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

О.С. Вагина

Аспирантка кафедры гражданского права и процесса

Пермский государственный национальный исследовательский университет

614990, г. Пермь, ул. Букирева, 15

E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

 

В статье отмечается необходимость четкого разграничения предметов и сфер применения публичного и частного права при регулировании отношений долевого строительства. Рассматриваются аспекты проявления частноправового регулирования данных отношений.

Частноправовое регулирование отношений долевого строительства проявляется:

– в наличии особого частноправового метода правового регулирования данных отношений и гражданско-правовых принципов;

– в возможности субъектов отношений путем заключения договора, устанавливать собственные предписания и правила поведения, руководствуясь при этом диспозитивными нормами.

Подчеркивается значимость частноправового регулирования названных отношений.

Ключевые слова: частноправовое регулирование; отношения долевого строительства

При регулировании отношений долевого строительства важное значение приобретает идея налаживания взаимодействия публичного и частного права. В.Ф. Яковлев в связи с этим отмечает, что без надлежащего взаимодействия публичного и частного права невозможно их эффективное действие. Ученый подчеркивает, что частноправовой тип регулирования основан на правонаделении, а публично-правовой – на обязывании и на запретах. По мнению ученого, «…чем лучше отработано правовое регулирование частноправовых отношений, тем меньше необходимости в использовании публичного права. Тем не менее и без публичного права обойтись нельзя. Исполнение публичной обязанности должно быть обязательно обеспечено системой санкций, возможностью принудительного исполнения…» [11, с. 8–9]. В.Ф. Яковлев приводит понятие «системность правоприменения», что означает существование всех элементов – и частного, и публичного права.

Впоследствии, говоря о разграничении норм публичного и частного права и об их надлежащем взаимодействии, ученый отмечает, что «при этом можно говорить, по крайней мере, о трех задачах.

Во-первых, об установлении оптимального соотношения и взаимодействия публично-правового и частноправового регулирования экономических отношений в целом.

Во-вторых, надо учитывать, что есть проникновение одного в другое. В гражданском законодательстве, в частности в Гражданском кодексе, совершенно определенно присутствуют элементы публично-правового регулирования.

Наконец, очень важная задача – это задача четкого разграничения предметов и сфер применения публичного и частного права» [10].

На сегодняшний день оптимальное соотношение и взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования отношений долевого строительства отсутствует, так как нет четкого разграничения и системного применения двух сфер регулирования. В связи с этим необходимо обозначить аспекты проявления частных и публичных начал в гражданско-правовом регулировании отношений долевого строительства.

Обратимся к рассмотрению частноправового регулирования данных отношений.

Частноправовое регулирование отношений долевого строительства проявляется в следующих аспектах.

Во-первых, в наличии особого частноправового метода правового регулирования данных отношений и регулировании их на основе в первую очередь гражданско-правовых принципов.

Во-вторых, в возможности субъектов отношений, путем заключения договора, устанавливать собственные предписания и правила поведения, руководствуясь при этом диспозитивными нормами. Договор в данном случае является частноправовым основанием возникновения отношений долевого строительства.

Рассматривая первый аспект регулирования названных отношений, отметим следующее.

Частноправовой метод регулирования включает в себя дозволение и правонаделение, т.е. предоставление субъектам возможностей совершения инициативных юридических действий – самостоятельного использования различных правовых средств для удовлетворения своих потребностей и интересов [9, с. 64–69].

В отношениях долевого строительства данный метод проявляется в следующем.

Во-первых, в юридическом равенстве субъектов данных отношений.

При нарушении такого равенства субъектов возникает необходимость вмешательства публично-правовых норм, исходящих от государства. Это необходимо для защиты интересов слабой стороны отношений, которой является участник долевого строительства.

Например, с этой целью в некоторые положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон, Закон о долевом строительстве) [6] были внесены изменения и дополнения для поддержания баланса интересов сторон и усиления правовой защиты интересов участников долевого строительства [7]. В частности, изменилось положение о досрочной передаче объекта долевого строительства. Застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом застройщик не вправе досрочно исполнить обязательство по передаче объекта, если об этом прямо не сказано в договоре. Данное положение введено с целью исключения возможности застройщика требовать с граждан выплат досрочно, поскольку гражданин, участвуя в долевом строительстве, рассчитывает свои финансовые возможности и досрочное исполнение обязательств может иметь для него определенные трудности.

В статье 5 Закона уменьшен размер неустойки (пени), которая уплачивается участником долевого строительства застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа. Ее размер составляет не одну стопятидесятую (как было в предыдущей редакции Закона), а одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Такие условия более выгодны участнику долевого строительства. В случае нарушения срока внесения платежа, он будет платить неустойку в два раза меньше, по сравнению с той, которая была установлена в предыдущей редакции Закона.

Во-вторых, частноправовой метод проявляется в наличии диспозитивных норм, позволяющих субъектам отношений приобретать и осуществлять свои права по собственному усмотрению.

В Законе о долевом строительстве можно выявить следующие диспозитивные нормы:

– согласно п. 2 ст. 7 Закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе, если иное не установлено договором, предъявить застройщику определенные требования (безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; соразмерно уменьшить цену договора; возместить свои расходы на устранение недостатков);

– на основании п. 5 ст. 7 Закона, стороны вправе установить в договоре гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, но при соблюдении одного условия: такой срок не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором;

– по п. 3 ст. 8 Закона, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Т.е. стороны вправе установить в договоре возможность досрочного исполнения застройщиком своих обязательств при соблюдении согласованных ими условий;

– в соответствии с п. 4 ст. 8 Закона, сторонами в договоре может быть предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, однако при соблюдении определенных условий, установленных ст. 8 Закона;

– п. 6 ст. 8 указано на то, что, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 статьи 8 срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 статьи 8) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Таким образом, в данном случае стороны вправе предусмотреть в договоре собственный вариант разрешения ситуации.

В-третьих, частноправовой метод регулирования отношений долевого строительства проявляется в координационном характере отношений, при котором согласование интересов не соподчиненных субъектов – участника долевого строительства и застройщика – осуществляется посредством вступления в договорные отношения.

Поскольку отношения долевого строительства являются гражданско-правовыми отношениями имущественного характера, к ним применяются основные начала (принципы) гражданского законодательства: равенства участников отношений; неприкосновенности собственности; свободы договора; необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав; обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты; и др. [1, ст. 1].

Нередко в отношениях долевого строительства указанные гражданско-правовые принципы нарушаются.

Так, принцип равенства участников отношений зачастую не соблюдается, поскольку участники долевого строительства-граждане, по сравнению с застройщиком, оказываются менее защищенной стороной отношений и нуждаются в дополнительной правовой защите. Вкладывая денежные средства в строительство, дольщики не могут быть уверены в добросовестности застройщика при финансировании строительных работ. Тем самым дольщики рискуют потерять вложенные ими денежные средства и не получить в собственность завершенный строительством объект недвижимости, так как все вложенные ими средства находятся в распоряжении застройщика. В связи с этим важно обеспечить юридическое равенство фактически (экономически) неравных субъектов. Это можно сделать как с помощью установления императивных требований к застройщику (например, ужесточения ответственности за нецелевое расходование привлеченных в строительство денежных средств дольщиков); так и с помощью установления возможности дольщиков на определенных этапах строительства контролировать расходование внесенных ими денежных средств (путем запроса от застройщика и (или) контролирующих органов субъекта Российской Федерации (согласно ст. 23 Закона о долевом строительстве) необходимой информации о ходе строительства).

Принцип свободы договора состоит в том, что субъекты гражданского права при заключении договора свободны в выборе контрагента и в определении условий своего соглашения. Принцип запрета злоупотребления правом выражается в исключении безграничной свободы в использовании участниками гражданских правоотношений имеющихся у них прав [2, с. 49–54]. Нарушение указанных принципов встречается на практике при включении в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права граждан (как потребителей, поскольку, согласно п. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве, на граждан-дольщиков распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей). Например, в договорах содержатся условия, согласно которым до подписания акта приема-передачи квартиры дольщик обязуется: заключить с эксплуатирующей организацией, принявшей дом в эксплуатацию, договор на коммунальное и техническое обслуживание; а также осуществлять оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома соразмерно доле владения площадью недвижимого имущества начиная с ввода в эксплуатацию. Вместе с тем, на основании ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [2, ст. 210], ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации [4, ст.14], ст. 5, 12 Закона о долевом строительстве, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта и до передачи объекта долевого строительства дольщику по передаточному акту, дольщик не обязан оплачивать расходы по техническому обслуживанию жилого дома [8].

Ущемляющим права участников долевого строительства судом также было признано условие договора, по которому гарантийные сроки исчисляются со дня получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, при том, что п. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве установлена императивная норма, по которой гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в целях реализации принципов гражданского права в отношениях долевого строительства необходимо, чтобы нормы частного права дополнялись нормами публичного права. Это будет способствовать более качественному правовому регулированию данных отношений и их динамичному развитию.

А.Ю. Козлов, рассматривая вопрос соотношения частных и публичных начал в определенной сфере правоотношений, отмечает, что обеспечение баланса публичных и частных интересов является ключевым принципом [5, с. 8–9].

В отношениях долевого строительства также важно поддерживать баланс частного и публичного правового регулирования, в связи с чем можно обозначить это положение в качестве одной из важнейших задач такого правового регулирования.

На наш взгляд, принципы, содержащиеся в ст. 1 ГК РФ, в полной мере способны отразить содержание, социальную направленность и особенности правового регулирования отношений долевого строительства, а также помочь в восполнении пробелов в законодательстве и применении правовых норм по аналогии [2, с. 49]. Поэтому, они не нуждаются в дополнении и корректировке применительно к отношениям долевого строительства. Они лишь должны в полной мере соблюдаться участниками отношений.

Поскольку в сфере имущественных отношений, входящих в предмет частного права, большинство субъективных прав и юридических обязанностей возникает, изменяется и прекращается у юридических лиц и граждан на основе договора, то частноправовым основанием и вторым аспектом проявления частноправового регулирования отношений долевого строительства является договор. Он непосредственно отражает возможность субъектов отношений устанавливать собственные предписания и правила поведения.

Договор участия в долевом строительстве, как волеизъявление заключивших его субъектов (застройщика и участника долевого строительства), характеризуется тем, что:

– представляет собой совокупность норм, которые охраняют и регулируют отношения сторон (участника долевого строительства и застройщика);

– выражает диспозитивную направленность частноправового регулирования, с помощью которого стороны (по их взаимному соглашению), руководствуясь конкретными обстоятельствами, могут самостоятельно определить меру возможного и должного поведения.

Договор участия в долевом строительстве интегрирует в себе два крупнейших гражданско-правовых института: сделки и обязательства [3, с. 412].

Сделкой, в данном случае, являются действия участников долевого строительства и застройщика, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в рамках отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве. Таким образом, рассматриваемый договор является двусторонней сделкой (согласно ст. 420 ГК РФ).

Кроме того, договор участия в долевом строительстве является основанием для возникновения обязательства. В силу данного обязательства (согласно ст. 4 Закона) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из приведенной законодательной формулировки следует, что из договора возникают взаимные обязательства сторон. Застройщик обязан построить (создать) объект недвижимости и передать его дольщику с соблюдением установленных законодательством норм и правил. Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства и принять объект долевого строительства.

Таким образом, отношения долевого строительства, как объект частноправового регулирования, характеризуются тем, что они отражают правовую активность субъектов данных отношений. В данном случае субъекты самостоятельно выбирают правовые средства и способы удовлетворения их частных интересов, что отражает координационный характер рассматриваемых отношений.

Значение частноправового регулирования отношений долевого строительства трудно переоценить и оно состоит в следующем.

Во-первых, развитие и совершенствование частноправового регулирования данных отношений является основой и движущей силой их развития.

Во-вторых, с помощью частноправового регулирования осуществляется регламентация и развитие эффективной и сбалансированной системы мер, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. С помощью публично-правового регулирования устанавливаются императивные, общеобязательные предписания. Система мер правовой защиты, в рамках частного права, потенциально может быть расширена и развита сторонами в условиях договора. Стороны, в целях реализации своих частных интересов, вправе предусмотреть в договоре собственную систему мер, способствующую защите их прав и законных интересов (при этом, конечно, не противореча императивным нормам действующего законодательства). В договоре участия в долевом строительстве, например, стороны могут установить случаи и порядок изменения цены на выгодных для обеих сторон условиях.

В-третьих, данное правовое регулирование способствует удовлетворению частных интересов субъектов отношений долевого строительства. Частные интересы сторон отражены в условиях договора и соответствуют целям его заключения. Основной целью заключения договора является: для участников долевого строительства-граждан – реализация конституционного права на жилье, которое приобретается ими для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью; для застройщика – успешная реализация проекта по строительству объекта недвижимого имущества и сдаче его в эксплуатацию.

В-четвертых, частноправовое регулирование обеспечивает возможность выбора правовых средств и способов саморегуляции (ввиду наличия диспозитивных норм).

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. №51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 окт. 1994 г. (ред. от 06.04.2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. №32, ст. 330.

2. Гражданское право: в 4 т. / под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2007. Т. 1: Общая часть. 408 с.

3. Жилинский С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности). М.: Норма, 2007. 950 с.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. №188-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 дек. 2004 г. (ред. от 30.11.2010 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. №1 (ч. I), ст. 14.

5. Козлов А.Ю. Обеспечение баланса публичных и частных интересов в процессе возмездного отчуждения недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2009. 30 с.

6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 30 дек. 2004 г. №214-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 дек. 2004 г. (ред. от 17.06.2010 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. №1 (ч. I), ст. 40.

7. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон РФ от 18 июля 2006 г. №111-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 30 июня 2006 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. №30, ст. 3287.

8. Постановление Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2008 г. по делу №А60-29037/2008. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

9. Яковлев В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений. Свердловск, 1972. 212 с.

10. Яковлев В.Ф. Гражданский кодекс и государство // Новый Гражданский кодекс Российской Федерации: проблемы теории и практики: материалы науч.-практ. конф. // Вестн. ВАС РФ. 1997. №6.

11. Яковлев В.Ф. О системном применении права: выступл. в Высшем Арбитражном суде Рос. Федерации 07.02.2007 г. // Вестн. ВАС РФ. 2007. №3. С. 8–9.