УДК 347.214:347.44

ПУБЛИЧНОЕ И ЧАСТНОПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

О.С. Вагина

Аспирант кафедры гражданского права и процесса

Пермский государственный национальный исследовательский университет

614990, г. Пермь, ул. Букирева, 15

E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Статья посвящена рассмотрению некоторых особенностей сочетания публичных и частных начал в гражданско-правовом регулировании отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве. Проанализированы случаи взаимодействия частноправового и публично-правового регулирования указанных отношений. В качестве примера взаимодействия двух сфер правового регулирования рассмотрена возможность привлечения денежных средств граждан путем выпуска жилищных сертификатов. Обозначены положительные и отрицательные моменты данного основания привлечения денежных средств граждан на строительство жилья.

Ключевые слова: частноправовое и публично-правовое регулирование; отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве

Общеправовая тенденция сочетания и взаимодействия публичных и частноправовых начал в регулировании имущественных отношений достаточно отчетливо проявляется и в сфере регулирования отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве.

На фоне сочетания двух сфер правового регулирования неизбежно происходит их сближение.

В.Р. Шарифуллин, в связи с этим, высказал предложение о том, что в механизме частноправового регулирования необходимо учитывать динамику соотношения публично-правовых и частноправовых средств правового регулирования, когда они дополняют друг друга и заимствуются [13, с. 10].

Соглашаясь в полной мере с данным утверждением, необходимо отметить, что частные и публичные нормы, регулирующие отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, интегрированы между собой, взаимообусловлены и взаимозависимы. Обеспечение необходимого баланса в использовании частноправовых и публично-правовых средств регулирования объективно требует сочетания интересов участников регулируемых общественных отношений [6, с. 34].

Рассматривая отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, как объект частноправового и публично-правового регулирования, целесообразно обозначить случаи взаимодействия двух сфер регулирования.

Во-первых, нормативно-правовые акты, содержащие в себе нормы частного права и меры диспозитивного характера (к таковым относятся Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) [4], Градостроительный кодекс Российской Федерации [3], Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) [11] и др.), являются при этом не только частноправовыми, но и публично-правовыми средствами регулирования отношений. По справедливому наблюдению Н.М. Коршунова «сам по себе гражданский закон потому и закон, что это – документ в широком смысле слова публичный, государственно-обязательный. Он строится на основе общего правопорядка. В нем немало безусловно обязательных установлений, императивных норм (даже сама по себе запись о том, что субъекты определяют свои права и обязанности своей волей и в своем интересе, – запись императивного характера)» [1, с. 57].

Во-вторых, в любом государстве существуют формы государственного контроля, необходимые для нормального функционирования гражданского оборота, – например, регистрации имущества, сделок, удостоверение правосубъектности и т.д. [1, с. 57]. Обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, соблюдение застройщиком определенного порядка действий в рамках реализации своего права на привлечение денежных средств дольщиков, и иные обязательные требования (в рамках частного и публичного регулирования) способствуют повышению значимости таких государственных форм, поскольку происходит усиление социальной деятельности государства, осуществляется социальная защита граждан. В связи с этим становится очевидным вывод о том, что публично-правовые элементы входят в само содержание гражданских правоотношений.

В-третьих, гражданские законы действуют в комплексе с законами публичного права, которые их «сопровождают» – параллельно, «в паре» с ними функционируют [1, с. 58]. Так, правовые нормы Закона о долевом строительстве дополняют нормативно-правовые акты в области административных отношений и процедур – о порядке государственной регистрации прав на недвижимость, о банкротстве юридических лиц (применительно к строительным организациям), об ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Кроме того, в Законе о долевом строительстве прямо или косвенно содержатся ссылки на нормы других отраслей права:

– на гражданское право – в части регулирования достаточно обширной части отношений. Здесь могут быть затронуты общие положения об обязательствах и договоре; положения об аренде (субаренде) земельного участка; о праве собственности; о форме договора и вопросах государственной регистрации договора и права собственности; положения о способах обеспечения исполнения обязательств по договору (в частности, что касается залога и поручительства); вопросы наследства и ряд других;

– на административное право – в части применения мер ответственности при нарушении норм Закона о долевом строительстве и неисполнении (ненадлежащем исполнении) условий договора;

– на налоговое право – к которому Закон напрямую не отсылает, но соответствующие нормы содержатся в Налоговом кодексе Российской Федерации [7, подп. 23.1 п. 3 ст. 149, абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220, подп. 30 п. 1 ст. 333.33];

– на земельное право – поскольку застройщик обладает земельным участком на праве собственности либо по договору аренды (субаренды), к таким отношениям применяются положения земельного законодательства [5, ст. 22, гл. 5, 6].

В-четвертых, с учетом того, что отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве (как частноправовые отношения, основанные на договоре), осуществляются по поводу социально значимых объектов гражданских прав – многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возникает необходимость контроля и регулирования таких отношений со стороны государственных органов. Так, например, существует обязанность получения свидетельства о допуске к определенному виду работ по строительству объектов недвижимости, которые оказывают влияние на безопасность особо опасных и технически сложных объектов [3, ст. 16].

В-пятых, строительные организации, как субъекты предпринимательской деятельности, осуществляют свою деятельность в конкурентной среде. Конкуренция является неизбежным следствием предоставляемой гражданским правом свободы и непреложным фактором развития экономических отношений [2, с. 24]. При этом конкуренция, как и экономическая свобода, нуждается в ограничениях, установлении определенных рамок. В таких ограничениях также проявляется соотношение частноправового и публично-правового регулирования.

В-шестых, согласно п. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только в трех случаях: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Жилищный сертификат является эмиссионной ценной бумагой, выпуск которой осуществляется с учетом требований Закона о долевом строительстве (согласно ст. 1 Закона эмитентами могут быть юридические лица или органы исполнительной власти, оформившие земельный участок (в собственность или аренду (субаренду), получившие разрешение на возведение многоквартирного дома и располагающие необходимой проектной документацией); а также с учетом положений указа Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» [8] и других нормативно-правовых актов, содержащих общие для всех видов облигаций нормы (ГК РФ, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» [9], Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг [12] и др.). Структурой, осуществляющей контроль за соблюдением установленного законом порядка выпуска эмитентом облигаций, является Федеральная служба по финансовым рынкам [10]. Такой контроль является дополнительной гарантией надежности этих ценных бумаг.

Наличие же возможности привлечения денежных средств граждан путем выпуска жилищных сертификатов напрямую демонстрирует необходимость взаимодействия частноправового и публично-правового регулирования отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве.

При этом необходимо отметить, что, с одной стороны, законодатель дает дополнительную возможность привлечения денежных средств граждан для строительства и положительным моментом является то, что жилищный сертификат удостоверяет внесение владельцем средств на строительство общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Более того, у собственника облигации есть гарантия возврата денежных средств в случае неисполнения эмитентом своих обязательств (поскольку эмитент должен заключить договор с поручителем (гарантом). Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия такого сертификата.

С другой стороны, жилищные сертификаты имеют недостатки как для застройщиков, так и для участников долевого строительства. Во-первых, среди обязательных реквизитов в жилищном сертификате нет указания на идентификацию приобретаемого объекта недвижимости (например, квартиры). Это, безусловно, является недостатком при использовании сертификатов физическими лицами. Во-вторых, поскольку в сертификате должен быть прописан размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата, то целесообразно было бы предусмотреть в Законе процедуры возврата излишне уплаченной либо доплаты недостающей суммы денежных средств при изменении по каким-либо причинам площади квартиры в ходе строительства.

Таким образом, при наличии в Законе о долевом строительстве возможности выбора способа привлечения денежных средств, следует обратить внимание на необходимость совершенствования данной схемы.

В Законе о долевом строительстве необходимо предусмотреть, во-первых, требование об идентификации приобретаемого по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости (наряду с другими обязательными реквизитами жилищного сертификата); во-вторых, условие о возможности возврата излишне уплаченной суммы либо недостающей суммы денежных средств по договору по причине изменения площади объекта недвижимости в ходе строительства.

Наконец, сочетание частных и публичных начал в регулировании отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве, проявляется во взаимодействии субъектов частного права (застройщик и участник долевого строительства) с субъектами публичного права (публично-правовыми образованиями).

Как справедливо отметил В.Ф. Яковлев, законодательство включает в себя разные по отраслевой природе нормы права (частного и публичного), чтобы учесть объективно существующие связи между разнородными общественными отношениями и комплексно урегулировать их [14, с. 18].

Такое взаимодействие позволяет в полной мере раскрыть частному праву свой потенциал, достичь цели регулирования отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве, добиться эффективности в регулировании рассматриваемых отношений.

В свою очередь, оценка надлежащего взаимодействия частноправовых и публично-правовых начал в регулировании отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве, должна производиться с помощью критериев эффективности, учитывающих следующие показатели:

– достижение социально-значимой цели отношений путем реализации участником долевого строительства своего права на жилище;

– соответствие нормативного регулирования отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве, целям государственной политики в области регулирования строительной деятельности;

– достижение и поддержание баланса частноправовых и публично-правовых интересов участников рассматриваемых отношений;

– надлежащее правовое регулирование отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве (с учетом того, что должны существовать также иные необходимые нормативно-правовые акты, дополняющие в части правового регулирования Закон о долевом строительстве).

Таким образом, отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, нуждаются как в частноправовом, так и публично-правовом регулировании, при этом с учетом необходимости их сочетания и взаимодействия, поскольку это позволит обеспечить надлежащие гарантии прав и законных интересов участников таких отношений и будет способствовать совершенствованию правового регулирования данной сферы отношений.

Библиографический список

1. Алексеев С.С. Частное право: науч.-публицист. очерк. М.: Статут, 1999. 160 с.

2. Волосов Д. Соотношение частного и публичного в правовой деятельности железнодорожного транспорта // Бизнес, менеджмент, право: материалы межрег. науч.-практ. конф. студентов и молодых ученых. Екатеринбург: Издат. дом «Урал. гос. юрид. академия», 2009. С. 22–25.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 29 дек. г. 2004 №190-ФЗ (ред. от 21.04.2011) // Собр. законодательства Российской Федерации. 2005. №1 (ч. I), ст. 16.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федер. закон Рос. Федерации от 30 нояб. 1994 г. №51-ФЗ (ред. от 06.04.2011 г.) // Собр. законодательства Российской Федерации. 1994. №32, ст. 330.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 25 окт. 2001 г. №136-ФЗ (ред. от 05.04.2011) // Собр. законодательства Российской Федерации. 2001. №44, ст. 4147.

6. Коршунов Н.М. Интеграция методов регулирования имущественных и личных неимущественных отношений – основная тенденция развития гражданского права на современном этапе // Тенденции развития частного права в условиях рыночной экономики: сб. науч. тр. / Сарат. гос. акад. права. Саратов, 2009. С. 32–35.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федер. закон Рос. Федерации от 5 авг. 2000 г. №117-ФЗ (ред. от 21.04.2011) // Собр. законодательства Российской Федерации. 2000. №32, ст. 3340.

8. О выпуске и обращении жилищных сертификатов: указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 // Собр. законодательства Российской Федерации. 1994. №7, ст. 694.

9. О рынке ценных бумаг: Федер. закон Рос. Федерации от 22 апр. 1996 г. №39-ФЗ (ред. от 07.02.2011) // Собр. законодательства Российской Федерации. 1996. №17, ст. 1918.

10. Об утверждении Положения о Федеральной службе по финансовым рынкам: постановление Правительства РФ от 30 июня 2004 г. №317 (ред. от 08.04.2011, с изм. от 26.04.2011) // Собр. законодательства Российской Федерации. 2004. № 27, ст. 2780.

11. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 30 дек. 2004 г. №214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) // Собр. законодательства Российской Федерации. 2005. №1 (ч. I), ст. 40.

12. Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг: приказ ФСФР РФ от 25 янв. 2007 г. №07-4/ПЗ-Н (ред. от 20.07.2010) (зарегистр. в Минюсте РФ 15.03.2007 г. №9121) // Бюл. нормативных актов федер. органов исполнительной власти. 2007. 18 июня.

13. Шарифуллин В.Р. Частноправовое регулирование: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2006. 32 с.

14. Яковлев В.Ф. Отраслевая дифференциация и межотраслевая интеграция как основы системы законодательства // Правоведение. 1975. №1. С. 16–23.