УДК 347.121.2

К ВОПРОСУ О ТИПОЛОГИИ ПРАВООТНОШЕНИЙ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ ВСТУПЛЕНИИ В НИХ НАСЛЕДНИКА УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

О.С. Вагина

Кандидат юридических наук, юрисконсульт отдела правового обеспечения производственной деятельности Договорно-правового управления Департамента правового обеспечения ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ»

ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ». 614000, г. Пермь, ул. Ленина, 62

E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Д.Б. Коротков

Ассистент кафедры гражданского права

Пермский государственный национальный исследовательский университет

614990, г. Пермь, ул. Букирева, 15

E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Статья посвящена анализу правоотношений, возникающих между наследником участника долевого строительства и застройщиком по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Дополнительно обосновывается тезис о том, что между участником долевого строительства и застройщиком возникают относительные обязательственные правоотношения. Тип данных правоотношений не меняется в случае совершения универсального правопреемства на стороне дольщика.

Ключевые слова: участник долевого строительства; наследник; застройщик; правоотношение

Отношения долевого строительства уже на протяжении нескольких лет остаются объектом повышенного внимания ученых, практикующих юристов и общественности. Такой способ приобретения права собственности на недвижимое имущество является привлекательным как для физических, так и для юридических лиц, поскольку в данном случае открывается возможность поэтапного вложения денежных средств в будущий результат строительства.

В современном государстве с развитыми товарно-денежными отношениями строительная деятельность является важной отраслью социально-экономических отношений. В связи с возрождением рыночных отношений и развитием негосударственного сектора в строительстве существенно вырос потребительский спрос на жилье и, соответственно, увеличились объемы и темпы строительства.

Строительство объектов недвижимости служит социальным целям общества. Право на жилище – одно из основных социально-экономических прав граждан, которое закреплено в ст. 40 Конституции РФ [5]. Многоаспектный характер данного права включает в себя: возможность улучшения жилищных условий; обеспечение для жителей жилых домов здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека; обеспечение недопустимости произвольного прекращения права граждан на жилище.

Необходимость первоочередного разрешения жилищной проблемы повлекла за собой появление новых гражданско-правовых инструментов удовлетворения потребностей граждан в жилье. Одной из таких новелл стало принятие Закона об участии в долевом строительстве [6]. Во исполнение некоторых положений данного Закона приняты отдельные подзаконные нормативные правовые акты, сложилась правоприменительная практика. Положительным моментом является то, что законодатель стремится учесть проблемы правоприменения и внести необходимые поправки в Закон, однако, несмотря на закономерный процесс обновления законодательства в сфере регулирования отношений долевого строительства, сохраняются определенные пробелы и недостатки.

При анализе отношений долевого строительства учеными-юристами большое внимание уделяется вопросам, связанным с правовой природой данных отношений, с необходимостью усовершенствования механизма привлечения денежных средств по договору участия в долевом строительстве, с последующим внесением соответствующих изменений в законодательство. Научные дискуссии по вопросам практики применения отношений долевого строительства продолжаются и способствуют гармонизации правового регулирования рассматриваемых отношений. В то же время в науке не получили должного освещения вопросы, связанные с теоретическим анализом сущности правоотношений, возникающих между участником долевого строительства и застройщиком. При этом значимость определения правовой природы данных отношений, несомненно, актуальна, поскольку правильное ее уяснение позволит устранить ряд проблем правоприменения. Из-за отсутствия в теории гражданского права ясности в вопросе о сущности правоотношений между участниками долевого строительства (далее по тексту – дольщики) и застройщиками дольщики пребывают в состоянии правовой неопределенности, поскольку от ответа на данный вопрос будет зависеть, в частности, выбор дольщиком способа защиты своего нарушенного права.

В связи с тем, что участие на стороне дольщика-физического лица предполагает необходимость освещения вопроса об универсальном правопреемстве на случай смерти дольщика, особую значимость приобретает вопрос о правовой природе отношений долевого строительства при вступлении в них наследника участника долевого строительства.

В науке широко обсуждается идея отнесения отношений между наследником дольщика и застройщиком, не исполнившим свое обязательство по передаче построенного объекта, к числу абсолютных вещных правоотношений. В частности, на практике возникает вопрос о квалификации природы отношений долевого строительства в ситуации, когда в них вступают наследники участника долевого строительства при том, что право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за застройщиком. В такой ситуации возможно предположить, что возникает абсолютное вещное правоотношение с участием наследников, а сам объект долевого строительства может рассматриваться как имущество в виде вещи, а также прав и обязанностей на эту вещь.

В настоящей статье мы предпримем попытку дополнительного обоснования тезиса о том, что между участником долевого строительства и застройщиком возникают относительные обязательственные правоотношения. Тип данных правоотношений не меняется в случае совершения универсального правопреемства на стороне дольщика.

Перед обоснованием предложенного тезиса обратимся к общей теории гражданского правоотношения.

Вопрос о классификации гражданских правоотношений получил достаточное освещение в науке. Для целей настоящей статьи нас будет интересовать классификация гражданских правоотношений по особенностям характера взаимосвязи управомоченного и обязанного субъектов (абсолютные и относительные правоотношения) и классификация по способу удовлетворения интересов управомоченного лица (вещные и обязательственные правоотношения).

Классический подход к разграничению абсолютных и относительных правоотношений основан на том, что абсолютные предполагают противостояние управомоченному лицу неопределенного круга обязанных субъектов. При этом на управомоченном субъекте лежит обязанность претерпевать ограничения, связанные с пределами осуществления права, а на неопределенном круге обязанных субъектов лежит обязанность воздерживаться от нарушения права управомоченного лица. Применительно к относительным правоотношениям в науке традиционно указывают на наличие противостоящих друг другу определенных субъектов правоотношения с взаимокорреспондирующими правами и обязанностями. Соответственно абсолютное правоотношение предполагает абсолютный характер защиты нарушенного права, а относительное правоотношение – относительный характер защиты.

Разграничение вещных и обязательственных правоотношений также традиционно. Вещное правоотношение предполагает непосредственное воздействие лица на вещь как объект правоотношения. Обязательственное правоотношение предполагает лишь возможность управомоченного субъекта требовать от обязанного лица совершения определенных действий. Иными словами, вещное правоотношение предполагает непосредственное удовлетворение интереса по воздействию на вещь силами самого управомоченного субъекта. Относительное предполагает удовлетворение данного интереса опосредованно через действия обязанного субъекта.

Приведенная классификация дает возможность объединения указанных видов правоотношений в две парные группы: абсолютное-вещное, относительное-обязательственное. Такой подход широко распространен как в научной, так и в учебной литературе [3; 7].

Уяснив общетеоретические аспекты классификации правоотношения по критериям характера взаимосвязи управомоченного и обязанного субъектов, а также по способу удовлетворения интересов управомоченного лица, перейдем к ответу на вопрос о правовой природе отношений долевого строительства при вступлении в них наследника участника долевого строительства.

Сначала рассмотрим правовую природу отношений долевого строительства между дольщиком и застройщиком.

Реализация договора долевого участия в строительстве предполагает, что до момента его исполнения право собственности на возводимый объект регистрируется за застройщиком с залоговым обременением в пользу дольщика (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Дольщик при этом имеет право защищать свои нарушенные права посредством предъявления исков о понуждении к исполнению договора в натуре. Это объясняется тем, что между дольщиком и застройщиком возникают правоотношения, основанные на договоре долевого участия и опосредующие динамику имущественных отношений. Такого рода отношения полностью отвечают признакам обязательственных отношений, а именно: дольщик обладает правом требования от застройщика выполнения работ по договору и передачи имущества (объекта долевого строительства); дольщик, как лицо, обладающее обязательственным правом требования, может удовлетворить свой интерес к имуществу (приобрести впоследствии объект долевого строительства в собственность) только через действия обязанного лица по исполнению обязанности (таковым является застройщик). Дольщик вправе требовать от застройщика исполнения его обязанности по строительству (созданию) объекта недвижимости. Застройщик, в свою очередь, вправе требовать от дольщика оплаты работ по договору.

Отношения долевого строительства между дольщиком и застройщиком можно также охарактеризовать как относительные, поскольку управомоченному в них лицу (дольщику) противостоит строго определенное обязанное лицо (застройщик), которое обязано выполнить работы по строительству недвижимого имущества в соответствии со всеми законодательными требованиями, сдать объект долевого строительства в эксплуатацию и передать его участникам долевого строительства). Поскольку в основе обязательственных отношений лежат обязывающие нормы, то позитивное содержание данного правоотношения раскрывается через обязанности сторон, регламентированные нормами Закона об участии в долевом строительстве. При этом необходимо отметить, что обязательственные отношения долевого строительства содержат в себе элементы диспозитивности, правовой инициативы сторон, что выражается в наличии в Законе об участии в долевом строительстве дозволительных норм и является примером сочетания частноправового и публично-правового регулирования таких отношений.

После передачи застройщиком объекта в собственность дольщика (ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве) договор долевого участия считается исполненным и обязательства по нему прекращаются на основании ст. 408 ГК РФ (Прекращение обязательства исполнением) [1]. В результате дольщик становится собственником построенной недвижимости и между ним и неопределенным кругом лиц возникает абсолютное вещное правоотношение собственности.

Довод о том, что между участником долевого строительства и застройщиком возникают относительные обязательственные правоотношения, имеет поддержку в науке. Так, указывается, что «с истечением гарантийного срока между дольщиком и застройщиком прекращается основанное на договоре относительное правоотношение, а продолжает существовать только абсолютное правоотношение собственности» [4]. Следовательно, договорные отношения, существующие между дольщиком и застройщиком, являются относительными, а поскольку право собственности до момента исполнения застройщиком своей обязанности по передаче объекта дольщику зарегистрировано за застройщиком, то отношения между данными субъектами являются обязательственными.

Таким образом, в силу наличия между дольщиком и застройщиком договорных отношений и в силу отсутствия юридического факта государственной регистрации за дольщиком права собственности на объект строительства в период действия соответствующего договора, видится неприемлемым отнесение такого рода правоотношений к числу абсолютных вещных. Полагаем, что данные отношения являются относительными обязательственными со всеми вытекающими из данного вывода последствиями в виде закрепления специфической формы защиты нарушенного права дольщика – предъявление иска об обязании исполнить договорное обязательство в натуре и передать вещь в собственность дольщику.

Что касается собственно правовой природы отношений долевого строительства при вступлении в них наследника участника долевого строительства, то здесь необходимо учитывать последствия и сущность универсального правопреемства.

Согласно п. 7 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Согласно п. 1 ст. 1110 ГК РФ [2] под наследованием понимается переход имущества умершего (его наследства, наследственного имущества) к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде, как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

Таким образом, наследство представляет собой способ универсального правопреемства. В рассматриваемом случае правопреемство имеет место на стороне дольщика. При этом обязательным атрибутом универсального правопреемства является переход прав и обязанностей от наследодателя к наследнику в неизменном виде, т.е. правопреемство не может являться правопреобразующим фактом (при этом мы не рассматриваем предусмотренные рядом нормативных актов возможности получения наследниками лишь компенсационной стоимости наследуемого имущества, как это закреплено в п. 2 ст. 1179 ГК РФ применительно к имуществу крестьянского (фермерского) хозяйства).

На основании изложенного делаем вывод, что в случае замены дольщика его универсальным правопреемником между ним и застройщиком возникают правоотношения того же рода, что и между дольщиком и застройщиком, т.е. относительные обязательственные правоотношения.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федер. закон Рос. Федерации от 30 нояб. 1994 г. №51-ФЗ: в ред. постановления Правительства Рос. Федерации от 6 дек. 2011 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации 1994. №32, ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья: Федер. закон Рос. Федерации от 26 нояб. 2001 г. №146-ФЗ: в ред. постановления Правительства Рос. Федерации от 2 окт. 2012 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. №49, ст. 4552.

3. Ем В.С. Гражданское право: в 4 т. Т. 1: Общая часть: учебник // под ред. Е.А. Суханова. М: Волтерс Клувер, 2008. 411 с.

4. Ершов О.Г. Проблемы возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы при долевом строительстве жилья // Право и политика. 2008. №10. С. 2478–2482.

5. Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. (с учетом поправок, внес. законами Рос. Федерации о поправках к Конституции Рос. Федерации от 30 дек. 2008 г. №6-ФКЗ, от 30 дек. 2008 г. №7-ФКЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2009. №4, ст. 445.

6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 30 дек. 2004 г. №214-ФЗ: в ред. постановления Правительства Рос. Федерации от 10 июля 2012 г. // Рос. газ. 2004. 31 дек.

7. Яковлев В.Ф. Структура гражданских правоотношений // Антология урал. цивилистики. 1925–1989: сб. ст. М.: Статут, 2001. С. 385.