УДК 347.214:347.44

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА ПРАВООТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

О.С. Вагина

Аспирант кафедры гражданского права и процесса

Пермский государственный университет. 614990. г. Пермь, ул. Букирева,15

E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Статья посвящена рассмотрению некоторых особенностей правового статуса субъектов правоотношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, а также анализу комплексности правового регулирования в сфере участия в долевом строительстве.

Ключевые слова: комплексность правоотношений; субъекты отношений в сфере участия в долевом строительстве

Одним из элементов любых правоотношений являются субъекты, соотношение интересов которых очень важно и актуально. Как верно заметил Демьян Николаевич Бахрах, правильное решение вопроса о субъектах права влияет на предмет правового регулирования, четкое определение адресатов правовых норм, объема их прав и обязанностей, пределов действия норм [1, с. 7].

В связи с этим полагаем, что будут интересны особенности правового статуса субъектов имущественных отношений на примере отношений в сфере участия в долевом строительстве. При этом рассмотрим проявление комплексности в данных правоотношениях.

Субъектный состав правоотношений в сфере участия в долевом строительстве, по нашему мнению, имеет комплексный характер, поскольку в данном случае происходит взаимодействие как субъектов частного права между собой, так и субъектов публичного права (это государство, публично-правовые образования) с субъектами частного права. В данном их взаимодействии и проявляется комплексность. С одной стороны, субъект гражданско-правовых отношений имущественного характера может находиться в договорных отношениях с другим субъектом частного права (это частный характер взаимосвязей) (например, отношения между участником долевого строительства и застройщиком). С другой стороны, субъект правоотношений имущественного характера может быть связан правовыми отношениями с другими субъектами публичного права (застройщик при взаимодействии с органами государственной власти, например, при получении разрешения на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию; участник долевого строительства – при взаимодействии с органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае регистрации права собственности на квартиру). Общим для двух этих аспектов взаимодействия является наличие договора в основе возникновения правоотношений.

Для более подробного анализа комплексности субъектного состава обратимся к особенностям статуса и взаимодействия сторон рассматриваемых отношений.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) [6, ст. 4] сторонами по договору в отношениях, в сфере участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства (дольщик) и застройщик.

Понятие «участник долевого строительства» в Законе отсутствует. В статье 2 «Основные понятия, используемые в настоящем Законе» даны определения двум понятиям: «застройщик» и «объект долевого строительства». Однако из п. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве следует, что Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости по Договору. Таким образом, в качестве участников долевого строительства могут выступать граждане и юридические лица. При этом на участников долевого строительства – физических лиц распространяется законодательство о защите прав потребителей [10, п. 9 ст. 4].

Ясно также, что участник долевого строительства является контрагентом застройщика, по Договору, и имеет соответствующие права и обязанности, корреспондирующие с правами и обязанностями застройщика (поскольку, Договор является взаимным, двусторонним). В частности, дольщик имеет право на ознакомление с информацией о застройщике, с проектной документацией (п. 2 ст. 20, 21 Закона); право уступать требования по Договору иным лицам (п. 7 ст. 4, ст. 11 Закона); право предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока (п. 6 ст. 7 Закона); право на односторонний отказ от исполнения Договора (ст. 9 Закона) и др. В части обязанностей: он должен принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства; обязан полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроках, которые установлены в Договоре долевого участия [6, ст. 7–8].

Учитывая значимость положения участника долевого строительства в рассматриваемых отношениях и необходимость защиты прав и законных интересов дольщиков, считаем необходимым устранить законодательный пробел и ввести в Закон о долевом строительстве понятие «участник долевого строительства».

Предлагаем дополнить статью 2 Закона о долевом строительстве п. 3 с текстом следующего содержания: «Участник долевого строительства – гражданин или юридическое лицо, вкладывающее свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с целью возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства, определкнные в договоре участия в долевом строительстве, и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости».

Считаем, что законодательное закрепление данного понятия позволит, во-первых, четко обозначить круг субъектов отношений в сфере участия в долевом строительстве, во-вторых, еще раз подтвердить самостоятельность договора участия в долевом строительстве (во избежание дальнейших споров о его правовой природе и квалификации).

Как уже было отмечено, второй стороной, по Договору, является застройщик, понятие которого дано в Законе о долевом строительстве [6, п. 1 ст. 2]. С 2006 года индивидуальные предприниматели не могут привлекать денежные средств граждан для строительства многоквартирных домов, так как проверить их финансовую устойчивость очень сложно. Таким образом, с учетом последних изменений, застройщиком признается юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство [8, ч. 2 ст. 1; 9, п. 2 ст. 6].

Указание на юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, позволяет сделать вывод о том, что в качестве застройщика могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. О.Г. Ершов в своей работе «Застройщик в долевом строительстве» задается вопросом, какой организационно-правовой форме отдать предпочтение [3, с. 22]. В частности, Олег Геннадьевич справедливо отмечает, что, поскольку застройщик в целях строительства должен иметь земельный участок в собственности или на праве аренды (субаренды), соответственно круг таких юридических лиц сужается. Земельным законодательством устанавливаются ограничения для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. Таким образом, данные юридические лица не могут выступать в качестве застройщиков в долевом строительстве.

Арендные отношения опосредуются договором, порядок заключения которого подчиняется правилам ГК РФ. Исключения устанавливаются Земельным кодексом Российской Федерации (например, для резидентов особых экономических зон) [4, ст. 22].

На наш взгляд, верным является суждение о том, что цель создания юридического лица и характер его деятельности играют важнейшую роль, так как позволяют выбрать необходимую для данной деятельности юридического лица организационно-правовую форму.

Застройщик, как юридическое лицо, привлекает денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. После окончания строительства и получения разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию застройщик должен передать объект долевого строительства дольщику. Такая передача происходит на возмездной основе. В связи с этим О.Г. Ершов предположил, что деятельность застройщика носит предпринимательский характер, поскольку Договор является возмездным. Цель, ради которой застройщик вступает в долевое строительство, – получение прибыли от выполняемой работы, осуществляя такую деятельность самостоятельно на свой риск. Следовательно, по мнению автора, застройщиком может быть коммерческое юридическое лицо [3, с. 23]. С данным утверждением можно согласиться, однако заметим следующее. Действительно, согласно ГК РФ, коммерческие организации преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности [2, п. 1 ст. 50]. Более того, судебная практика говорит о том, что со стороны застройщика чаще выступают акционерные общества (преимущественно закрытые акционерные общества) или общества с ограниченной ответственностью. Размер уставного капитала таких обществ (за исключением открытого акционерного общества) является сравнительно небольшим (не менее стократной величины минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату предоставления документов на государственную регистрацию данного юридического лица). С одной стороны, такой размер уставного капитала является выгодным для застройщика, поскольку позволяет свести к минимуму размер убытков со стороны учредителей. С другой стороны, могут не учитываться интересы участника долевого строительства, который не застрахован от банкротства застройщика.

В связи с возникновением подобных ситуаций, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее – Концепция) предлагается ужесточить требования к регистрации юридических лиц, к видам и размеру вкладов в уставный капитал, допустить использование корпоративных форм, ограничивающих ответственность учредителя по долгам юридического лица, лишь при условии существенного вклада учредителя в уставный капитал [5, абз. 3 п. 8, разд. I]. В Концепции подчеркивается, что, несмотря на частноправовой метод регулирования, преобладающий в гражданском праве, в общих интересах всех участников гражданского оборота, в интересах общества в целом влияние государства и как законодателя, и как судебной власти на содержание и состояние гражданского правопорядка в стране должно быть значительно усилено [5, п. 7, разд. I].

При этом Концепция исходит в целом из того, что гражданское право является правом частным, и частноправовой метод регулирования должен в нем преобладать, что не исключает применения средств воздействия публичного (административного, уголовного) права, предусмотренных соответствующим законодательством [5, п. 8, разд. I]. Концепция придерживается именно такого видения соотношения частных и публичных начал в гражданском праве.

Считаем, что в отношениях в сфере участия в долевом строительстве, в частности при возникновении проблемных ситуаций (таких, например, как невозможность учета интересов дольщиков при финансово-неустойчивом положении застройщика, вследствие недостаточного размера уставного капитала застройщика), необходимо применение средств воздействия публичного права. В данном случае увеличение размера уставного капитала застройщика в целях гарантированной защиты интересов дольщиков при финансовой неустойчивости застройщика вполне оправдано.

По нашему мнению, увеличение размера уставного капитала в законодательстве о соответствующих юридических лицах целесообразно, с учетом того, что строительные организации являются субъектами среднего и крупного бизнеса и должна быть гарантирована защита прав и законных интересов лиц, вступающих в правоотношения с такими хозяйственными обществами. Это особенно актуально для участников долевого строительства в рамках отношений с застройщиком.

Таким образом, сторонами по договору участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик. Однако на практике, значимую роль в регулировании данных отношений играют публично-правовые образования. Это могут быть органы местного самоуправления, органы государственной власти субъекта Российской Федерации.

Дело в том, что в условиях экономической нестабильности государство старается оказать поддержку гражданам в различных сферах жизнедеятельности. Строительная сфера – не исключение. Основываясь на данных практики субъектов Российской Федерации, можно сказать, что все чаще при возникновении финансовых сложностей застройщика, при невозможности исполнить им свои обязанности по Договору перед участниками долевого строительства, государство в лице уполномоченных органов по возможности оказывает помощь в разрешении таких ситуаций. Распространены случаи, когда при невозможности завершить строительство дома конкретным застройщиком, его обязательства передаются другому застройщику с условием их выполнения. Существенную помощь в этом дольщикам оказывают органы местного самоуправления (администрации районов, городов). Таким образом, государство стремится минимизировать число незавершенных строительством объектов и количество обманутых дольщиков. Тем самым государство (в лице его уполномоченных органов) становится субъектом рассматриваемых комплексных отношений в сфере участия в долевом строительстве.

Комплексность в данном случае проявляется в следующем.

С одной стороны, в Законе о долевом строительстве регламентированы случаи взаимодействия сторон по договору участия в долевом строительстве с органами государственной власти. Такое взаимодействие осуществляется при получении застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка [6, п. 1 ст. 3]; при получении застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости [6, ст. 8]; при расторжении договора в судебном порядке [6, п. 1.1 ст. 9]; а также при государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости [6, ст. 22]. В последнем случае государственное регулирование осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, а также другие федеральные органы исполнительной власти в пределах их компетенции.

С другой стороны, на практике часто возникают ситуации, когда уполномоченные государственные органы становятся участниками отношений, возникающих в сфере долевого строительства, что, однако, в Законе о долевом строительстве не прописано. Конечно, законодатель в принципе не может и не должен предусматривать все возможные ситуации, но он должен по возможности предусмотреть варианты развития той или иной ситуации. В данном случае, в законе может быть сделана ссылка на какой-либо нормативно-правовой акт, или на заключенный сторонами договор, или прописана иная оговорка.

При этом государство (в лице его уполномоченных органов), на наш взгляд, подлежит включению в состав субъектов комплексных правоотношений, поскольку в рамках отношений по участию в долевом строительстве происходит взаимодействие государственных органов как со сторонами по договору (участником долевого строительства, застройщиком), так и с другими публично-правовыми образованиями (например, при взаимодействии территориальных органов Роспотребнадзора с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в деле защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья [7]; при взаимодействии органов местного самоуправления с органами государственной власти (на примере опыта разрешения конфликтных ситуаций в различных субъектах РФ); а также в рамках ст. 22 Закона о долевом строительстве (при осуществлении государственного контроля, надзора).

Таким образом, на основании вышеизложенного, можно заключить следующее.

Во-первых, субъектный состав отношений в сфере участия в долевом строительстве имеет комплексный характер, который проявляется во взаимодействии как субъектов частного права между собой, так и субъектов публичного права (это государство, публично-правовые образования) с субъектами частного права.

Во-вторых, исходя из того, что из Закона о долевом строительстве следует наличие двух субъектов отношений в сфере участия в долевом строительстве, считаем необходимым дополнить ст. 2 Закона о долевом строительстве п. 3 с текстом следующего содержания: «Участник долевого строительства – гражданин или юридическое лицо, вкладывающее свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с целью возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства, определенные в договоре участия в долевом строительстве, и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости». Это позволит четко обозначить круг субъектов рассматриваемых отношений и еще раз подтвердить самостоятельность договора участия в долевом строительстве (во избежание дальнейших споров о его правовой природе и квалификации).

В-третьих, применительно к статусу застройщика (как юридического лица) считаем целесообразным увеличение размера его уставного капитала, поскольку это позволит гарантировать защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

В-четвертых, хотелось бы отметить, что на практике в отношениях в сфере участия в долевом строительстве значимую роль играют публично-правовые образования. В связи с этим предлагаем считать их субъектами комплексных правоотношений в данной сфере. Комплексность в этом случае проявляется во взаимодействии публично-правовых образований как со сторонами по договору участия в долевом строительстве, так и с другими публично-правовым образованиями.

Библиографический список

1. Бахрах Д.Н. Очерки теории российского права. М.: Норма, 2008. 288 с.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая: принят 30 нояб. 1994 г. №51-ФЗ (принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 окт. 1994 г.; ред. от 27 июля 2010 г.) // Рос. газета. 1994. 8 дек.
3. Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве. Какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. 2008. №2. С. 22–26.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: принят 25 окт. 2001 г. №136-ФЗ (принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 28 сент. 2001 г.; ред. от 8 нояб. 2007 г. ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. №44, ст. 4147.
5. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобр. решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 окт. 2009 г. // Вестн. ВАС РФ., 2009. №11.
6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 30 декабря 2004 №214-ФЗ (принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 дек. 2004 г.; ред. от 17 июня 2010 г.) // Рос. газета. 2004. №292.
7. О взаимодействии территориальных органов Роспотребнадзора с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в деле защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья [Электронный ресурс]: письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 11 сентября 2006 г. №0100/9728-06-32. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».
8. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 18 июля 2006 г. №111-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 30 июня 2006 г. // Рос. газета. 2006. №156.
9. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 17 июня 2010 г. №119-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 4 июня 2010 г. // Рос. газета. 2010. №133.
10. О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья: письмо Федер. службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 авг. 2005 г. №0100/5932-03-32 // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2005. №9.